Preguntas Frecuentes
Preguntas Frecuentes
Es el resultado del proceso de estimar el valor de un bien, determinando la medida de su poder de cambio en unidades monetarias y a una fecha determinada. Es asimismo un dictamen técnico en el que se indica el valor de un bien a partir de sus características físicas, su ubicación, su uso y de una investigación y análisis de mercado.
Un avaluó comercial tiene como finalidad determinar o estimar el valor de un bien para fines comerciales, los propósitos pueden variar de acuerdo a las necesidades de cada cliente sin embargo las más comunes son para fines de (Compra – Venta) a la medida de cambio en unidades monetarias y a una fecha determinada.
Todos los bienes Inmuebles como son:
- Casas Habitación
- Terrenos
- Locales Comerciales y Edificios de Oficinas.
- Departamentos
- Hoteles
- Estacionamientos
- Naves Industriales y Bodegas
- Escuelas
- Clínicas y Hospitales
- Albercas e Instalaciones Deportivas
- Parques y Jardines (Privados)
- Construcciones inconclusas.
- Cisternas
- Entre otros.
Todos los bienes agropecuarios como son:
- Terrenos rurales y en proceso de incorporación
- Terrenos Agrícolas.
- Terrenos Forestales
- Áreas de agostadero
- Huertas y Viñedos
- Naves Industriales y Bodegas
- Ranchos de Producción pecuaria.
- Predios Ganaderos
- Silos
- Cisternas
- Entre otros.
Todos los bienes Muebles como son:
- Automóviles familiares.
- Automóviles antiguos
- Automóviles de lujo
- Vehículos SUV
- Vehículos de cualquier tipo
- Remolques.
- Embarcaciones de cualquier tipo.
- Aeronaves
- Tractores y Maquinaria Pesada
- Equipo de Computo
- Elevadores y Montacargas.
- Enfriadores Chillers
- Equipo de Laboratorio
- Equipo Medico
- Entre otros.
Para fines administrativos los avalúos tendrán una vigencia de seis meses, contada a partir de la fecha de su emisión, siempre y cuando no cambien las características físicas del inmueble o las condiciones generales del mercado inmobiliario. Esto recomendado por la sociedad hipotecaria federal.
La documentación básica para Valuar bienes inmuebles o agropecuarios es la siguiente:
- Copia de la boleta Predial
- Planos Arquitectónicos del bien Inmueble a valuar. (En caso de no tenerlos se pueden solicitar con un costo adicional.)
- Copia de la escritura del bien Inmueble.
- Régimen de condumio en caso de aplicar.
- Agendar una cita con un Perito Valuador para realizar una inspección del bien inmueble a valuar.
La documentación básica para Valuar bienes muebles (Maquinaria y Equipo) es la siguiente:
- Copia de la factura de adquisición del bien (Preferentemente)
- Carta Simple de acreditación de propiedad del bien.
- Bitácoras de Mantenimiento (Preferentemente)
- Copia de la ficha técnica y/o el manual de operación según corresponda.
- Agendar una cita con un Perito Valuador para realizar una inspección del bien mueble a valuar.
Es la valoración de un bien inmueble para actualización al gravamen, en efectos de calcular la base gravable del mismo, este tipo de avaluó se calcula en base a valores establecidos por los municipios de cada estado.
Es una valuación sobre un bien inmueble con el fin de asignarles un gravamen fiscal, en la práctica cuando regularmente se realiza una transacción de compra – venta de un bien inmueble el vendedor esta obligado a pagar un impuesto que conocemos como ISR (impuesto sobre la renta), o contribuciones tributarias, esto aplica a los ingresos adquiridos, esto aplica para las personas físicas o morales. Esto se puede analizar con mayor detenimiento en la ley del ISR en su artículo 119 y en código fiscal de la federación en su artículo 14.
El avaluó fiscal nos va a servir para determinar con mayor exactitud la verdadera utilidad o también conocida como ganancia gravable de esta contribución.
La ganancia Gravable se le resta la ganancia acumulable tomando como resultado la ganancia no acumulable, cantidad no sujeta a cálculo de impuesto.
Un avaluó fiscal tiene como objeto determinar la utilidad real sobre el valor de venta (VV) para ello se toma como base el costo comprobado de adquisición (CA), para términos sencillos por medio de este avaluó se podrá deducir el importe de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones. Estas inversiones no incluyen los gastos de conservación, además de gastos notariales, impuestos y derechos por escrituras de adquisición y de enajenación entre otros. Todo lo anterior con el fin de disminuir el calculo del ISR por enajenación de bienes inmuebles. Articulo 121 – 128 de la ley del impuesto sobre la renta.
Actualmente en México existen escenarios que exentan el pago del impuesto sobre la renta, el más importante es que si eres una persona física, estas enajenando tu primer bien inmueble (Casa habitación) y si el valor de la propiedad es menor a 700 mil UDIS, equivalente para fines representativos del 23 Enero del 2024 del banco de México equivalente a $5,628,399 pesos, el vendedor puede exentar el pago del ISR.
También existen excepciones como son por fusión de sociedades, ni los que deriven de la enajenación de bonos, de valores y de otros títulos de crédito, siempre que el ingreso por la enajenación se considere interés para mayor información se puede consultar el artículo 119, 120 de la ley del impuesto sobre la renta.
Adicional si se demuestra que la trasmisión de dominio es una herencia y donaciones, sin embargo existen casos particulares que si generan ISR, recordar que trato de un impuesto directo, pues grava directamente las fuentes de riqueza.
Un avaluó catastral tiene como finalidad realizar una actualización al gravamen que genera por derecho de tener una propiedad. En México se conoce como impuesto Predial, esta obligación regularmente la solicitan los notarios públicos al momento de realizar alguna modificación en el proceso de escrituración de los bienes inmuebles, para que estos avalúos sean autorizados se deberán ingresar al catastro del municipio en el cual está localizado el inmueble.
Si llegara a detectar una inconsistencia entre los datos que se tienen registrados en los catastros de cada municipio, la recomendación seria ajustar la base gravable del mismo, lo más recomendable es solicitar un avaluó catastral a un profesional en la materia con la finalidad de mejorar el monto de sus pagos.
La documentación básica para tramitar el avaluó catastral es la siguiente:
- Copia de la boleta Predial
- Planos Arquitectónicos del bien Inmueble a valuar. (En caso de no tenerlos se pueden solicitar con un costo adicional.)
- Copia de la escritura del bien Inmueble.
- Régimen de condumio en caso de aplicar.
- Agendar una cita con un Perito Valuador para realizar una inspección del bien inmueble a valuar.
Un avaluó catastral regularmente tiene una vigencia de un año, dado que los catastros de cada municipio realizan la actualización de las tablas de valores. Esto siempre y cuando el inmueble no sufra modificaciones durante este periodo.
Es una valuación a una fecha anterior a la fecha en que el trabajo fue realizado, se tiene dividiendo la cantidad resultante entre el factor que se consigue de dividir el Índice Nacional de Precios al Consumidor del mes inmediato anterior a aquél en que se practique.
Regularmente los avalúos para efectos fiscales tienes una vigencia de un año, contado a partir de la fecha de su emisión, esto de acuerdo al código fiscal de la federación, sin embargo este tipo de avaluó como se comento con anterioridad está sujeto a cálculos de enajenación en base a fechas de adquisición y de enajenación por lo que se recomienda actualizarlo cerca de la fecha de la transacción.
- Copia de la boleta Predial
- Copia de la escritura del bien Inmueble.
- Planos Arquitectónicos del bien Inmueble a valuar. (En caso de no tenerlos se pueden solicitar con un costo adicional.)
- Agendar una cita con un Perito Valuador para realizar una inspección del bien inmueble a valuar.
- Precio de compra – venta pactado entre comprador y vendedor (En caso de no tenerlo se podrá solicitar un avaluó comercial.
